Vorschläge zum Erhalt von einheimischem Wohnraum im Bestand
Wie können wir sicherstellen, dass Einheimische langfristig auch im Bestand vor 2012 wohnen?
Mit Anreizen und geeigneten Fördermasnahmen! ... für jene die ganz selbstverständlich eine Wohnung auch an Einhemische vermieten. Der Erhalt von Wohnraum im Bestand wird kosten, jedoch gibt es Gelder die zweckgebunden einzusetzen wäre: Handänderungssteuern, die dann anfallen wenn Einheimischenwohnungen verloren gehen.
Mit Einschränkungen im Sinne des Zweitwohnungsgesetzes! ... und zwar so, dass jene belastet werden die kein Interesse an Tal und Dörfern haben. Es geht nicht darum beliebig Eigentum festzusetzen, sondern um eine Strategie die Abfluss von spekulativen Gewinnen verhindert. Damit lassen sich die Kosten zweckgebunden querfinanzieren.
Werden Anreize und Massnahmen gesetzlich formuliert, wird es kompoliziert. Zur Erläuterung der Absichten sind folgende Fälle aufgeziegt und erläutert:
| Beispiele | Engadinerhaus Mehrfamilienhaus mit Einlieger Mietskaserne Zweifamilienhaus Mehrfamilienhaus zur Miete |
Ursprüngliche Engadinerhäuser gibt es wenige und natürlich freut man sich über jedes, das noch ganzjährig bewohnt ist. Familienbesitz soll nach Möglichkeit erhalten werden, gerade im Falle von kulturell dermassen wertvollen Häusern. Ein Verkauf …
Ein Verkauf ist manchmal aber unumgänglich und muss möglich sein. Fragwürdig werden Zweitwohnungen in solchen Strukturen, wenn sie zu Luxusresidenzen werden. Das widerspricht fallweise dem Ortsbild- und Denkmalschutz, was die Wohnraumförderung an sich aber nicht betrifft.
Ursprüngliche Engadinerhäuser gibt es wenige und natürlich freut man sich über jedes, das noch ganzjährig bewohnt ist. Familienbesitz soll nach Möglichkeit erhalten werden, gerade im Falle von kulturell dermassen wertvollen Häusern. Ein Verkauf …
Ein Verkauf ist manchmal aber unumgänglich und muss möglich sein. Fragwürdig werden Zweitwohnungen in solchen Strukturen, wenn sie zu Luxusresidenzen werden. Das widerspricht fallweise dem Ortsbild- und Denkmalschutz, was die Wohnraumförderung an sich aber nicht betrifft.
In den 70er, 80er und 90er Jahre ist viel Wohnraum im Eigentum entstanden, teilweise mit sensibler Einpassung im Ortsbild. Einheimische haben allein oder zusammen Häuser gebaut, mit den eigenen Wohnungen und oft mit zusätzlichen Einliegerwohnungen. Diese haben sie direkt verkauft oder als Ferienwohnung vermietet. Sanierungen …
In den 70er, 80er und 90er Jahre ist viel Wohnraum im Eigentum entstanden, teilweise mit sensibler Einpassung im Ortsbild. Einheimische haben allein oder zusammen Häuser gebaut, mit den eigenen Wohnungen und oft mit zusätzlichen Einliegerwohnungen. Diese haben sie direkt verkauft oder als Ferienwohnung vermietet. Sanierungen …
Sanierungen dieser Bausubstanzen müssen möglich bleiben, sei es energetische oder solche mit leichtem Ausbau (gem ZWG). Die Häuser verändern sich dadurch, das gehört dazu. Wünschenswert wäre, dass Familien und insbesondere Nachfahren mit Kindern weiterhin dort wohnen. Wollen sie das Haus verkaufen …
Sanierungen dieser Bausubstanzen müssen möglich bleiben, sei es energetische oder solche mit leichtem Ausbau (gem ZWG). Die Häuser verändern sich dadurch, das gehört dazu. Wünschenswert wäre, dass Familien und insbesondere Nachfahren mit Kindern weiterhin dort wohnen. Wollen sie das Haus verkaufen …
Wollen sie das Haus verkaufen und damit maximalen Gewinn erzielen, zeigt das kein langfristiges Interesse am Dorf. Meist wird die Wohnungszahl reduziert und die Einhemischen weichen dem Luxus. Der Preis eines Verkaufs kann per Gesetz beeinflusst werden, insbesondere wenn dies im Sinne des ZWG erfolgt. Beispielsweise wäre eine Erstwohnungspflicht bei massgeblichen und luxuriösen Umbauten ein Lösungsansatz.
Wollen sie das Haus verkaufen und damit maximalen Gewinn erzielen, zeigt das kein langfristiges Interesse am Dorf. Meist wird die Wohnungszahl reduziert und die Einhemischen weichen dem Luxus. Der Preis eines Verkaufs kann per Gesetz beeinflusst werden, insbesondere wenn dies im Sinne des ZWG erfolgt. Beispielsweise wäre eine Erstwohnungspflicht bei massgeblichen und luxuriösen Umbauten ein Lösungsansatz.
Diese Mietskaserne steht typischerweise an einer Schattenlage. Die 15-20 Wohnungen werden von Familien, teilweise von überdurchschnittlich kinderreiche, insbesondere aber von Arbeitskräften bewohnt. Kaum vorstellbar – aber in diesem Objekt sehen Investoren heute ein Potential auf Gewinn. Mit Zweitwohnungen …
Diese Mietskaserne steht typischerweise an einer Schattenlage. Die 15-20 Wohnungen werden von Familien, teilweise von überdurchschnittlich kinderreiche, insbesondere aber von Arbeitskräften bewohnt. Kaum vorstellbar – aber in diesem Objekt sehen Investoren heute ein Potential auf Gewinn. Mit Zweitwohnungen …
Mit Zweitwohnungen soll hier maximale Rendite her, ob das gelingt ist unklar (siehe Misani Celerina). Diese Projekte schaden den Dörfern: günstige Einheimischenwohnungen gehen verloren, satt deren entstehen wenige Ferienwohnungen, der Gewinn fliesst ab, es bleiben lediglich die Einnahmen der Handänderungssteuer. Deshalb sind solche Unterfangen mit einer abschreckenden Erstwohnungspflicht zu belegen.
Mit Zweitwohnungen soll hier maximale Rendite her, ob das gelingt ist unklar (siehe Misani Celerina). Diese Projekte schaden den Dörfern: günstige Einheimischenwohnungen gehen verloren, satt deren entstehen wenige Ferienwohnungen, der Gewinn fliesst ab, es bleiben lediglich die Einnahmen der Handänderungssteuer. Deshalb sind solche Unterfangen mit einer abschreckenden Erstwohnungspflicht zu belegen.
Wohneigentum ist gerade in ländlichen Regionen ein Lebensziel. Die Gemeinden pflegen dafür seit Jahren ein Förderungsregime.
Wünschenswert wäre, wenn die Parteien ihren Wohnraum zu einem geeigenten Zeitpunkt wieder Familien mit Kidern zur Verfügung stellen. Für diese Prozesse braucht es attraktiven Wohraum 55+.
Ob eine solche Liegenschft nachhaltig Eheimischen zur Verfügung steht, ist meist durch Baurechtsverträge und teilweise sogar durch Zonenpläne geregelt. Ein Verkauf …
Ein Verkauf ist in Fällen mit Grundeigentum ohne Zoneneinschränkung durchaus möglich, und muss in diesen Fällen auch möglich bleiben. Kritisch zu betrachten sind die 20-jährigen Fristen der vergangenen Kontingentsgesetze, von denen je nach Gemeinde gar solche Häuser betroffen sein können. Vor allem wenn diese Häuser in belebten Quartieren stehen, entspricht ein Fortbestand als Wohraum für Einheimische eine selbstverständliche Zielsetzung.
Wohneigentum ist gerade in ländlichen Regionen ein Lebensziel. Die Gemeinden pflegen dafür seit Jahren ein Förderungsregime.
Wünschenswert wäre, wenn die Parteien ihren Wohnraum zu einem geeigenten Zeitpunkt wieder Familien mit Kidern zur Verfügung stellen. Für diese Prozesse braucht es attraktiven Wohraum 55+.
Ob eine solche Liegenschft nachhaltig Eheimischen zur Verfügung steht, ist meist durch Baurechtsverträge und teilweise sogar durch Zonenpläne geregelt. Ein Verkauf …
Ein Verkauf ist in Fällen mit Grundeigentum ohne Zoneneinschränkung durchaus möglich, und muss in diesen Fällen auch möglich bleiben. Kritisch zu betrachten sind die 20-jährigen Fristen der vergangenen Kontingentsgesetze, von denen je nach Gemeinde gar solche Häuser betroffen sein können. Vor allem wenn diese Häuser in belebten Quartieren stehen, entspricht ein Fortbestand als Wohraum für Einheimische eine selbstverständliche Zielsetzung.
Eine grosse Anzahl Wohnungen werden heute von verantwortungsbewussten Vermieterinnen - weil es für sie selbstverständlich ist - Einheimischen in Miete zur Verfügung gestellt. Das sind bspw. ein einhemisches Ehepaar, dem das Tal am Herzen liegt. Zu bedenken ist, dass die Eigentümer freiwillig auf eine Gewinnoptimierung verzichten. Das ist ein Risiko, denn Familiäre Veränderungen …
Eine grosse Anzahl Wohnungen werden heute von verantwortungsbewussten Vermieterinnen - weil es für sie selbstverständlich ist - Einheimischen in Miete zur Verfügung gestellt. Das sind bspw. ein einhemisches Ehepaar, dem das Tal am Herzen liegt. Zu bedenken ist, dass die Eigentümer freiwillig auf eine Gewinnoptimierung verzichten. Das ist ein Risiko, denn Familiäre Veränderungen …
Familiäre Veränderungen schaffen neue Situationen: Die Kinder wohnen nicht mehr hier, der Ausbau des Dachstocks oder eine Sanierung steht an. Wenn dafür Geld fehlt, liegt ein Verkauf nahe. Damit Einheimische weiterhin dort wohnen können, sollen freiwillige Leistungen gefördert werden, bspw. indem künftige Sanierungen von Erstwohnungen unterstützt werden oder indem freiwillige Nutzungseinschränkungen zur Erstwohnung einmalig entschädigt werden.
Familiäre Veränderungen schaffen neue Situationen: Die Kinder wohnen nicht mehr hier, der Ausbau des Dachstocks oder eine Sanierung steht an. Wenn dafür Geld fehlt, liegt ein Verkauf nahe. Damit Einheimische weiterhin dort wohnen können, sollen freiwillige Leistungen gefördert werden, bspw. indem künftige Sanierungen von Erstwohnungen unterstützt werden oder indem freiwillige Nutzungseinschränkungen zur Erstwohnung einmalig entschädigt werden.
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Erstwohnungen
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Den dargestellten Beispielen liegt jene Auffassung zugrunde, die mit der Rückmeldung auf die Vernehmlassung zur Wohnbauförderung in Celerina (August 2022) juristisch formuliert wurde.